中海物业（2669.HK）于3月25日下午发布2020年度业绩公告，业绩表现稳定有增，贝壳研究院认为主要表现为：其一，依托关联母公司业务，管理规模增长具确定性；其二，受疫情冲击大，业绩表现位列头部企业中下游水平；其三，成熟性业务奠定营收基础，能加大增长性业务发展的步伐。截至3月25日收盘，中海物业市值为183亿港币。

管理规模：依托母公司奠定规模发展基础，第三方外拓有望加速

报告期内，中海物业在管面积约为1.82亿平方米，属于央企前三、头部企业中上游水平，同比增长20.4%。从在管面积分源看，中海物业系：第三方系为1.39亿平米：0.17亿平米，第三方系占比从2019年8.10%小幅提升至2020年10.60%，并且新增在管面积占22.8%来自第三方，表明规模的扩张主要是依托母公司关联项目。从业态来看，据业绩公告披露，有住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业与产业园区多种形式，全委合约面积同比翻倍，新增城市服务、航空、高铁等项目，累计进驻122座城市，业务覆盖香港及澳门，在港澳地区成功投标多份医院管理项目，服务项目占全港医院总数3成以上。

贝壳研究院认为，中海物业在第三方的拓展力度上稍显弱势，其第三方在管面积占比明显低于其他头部企业，报告期内亦没有收并购行为，在房地产市场监管渐严趋势下，中海物业央企优势明显，若是能精准出击收并购优质公司或是加大合资合作力度，可以有效提高管理规模。此外，母公司中海地产长期以高盈利低杠杆作为经营战略，在房地产三条红线政策下竞争优势明显，能为中海物业带来规模的持续稳健增长。

业绩表现：业绩增速低于其他头部企业，盈利能力须提升

报告期内，中海物业实现收入约55.07亿元，同比增长约19.75%，毛利润为10.08亿元，同比增长约9.6%，净利润为7.86亿元，同比增长约22.5%，与其他头部企业相比，增速较慢。另一方面，毛利率小幅跌落比2019年下降约1.65个点，主要由于受到疫情冲击、以及在港业务受到人民币兑港元于过往12个月平均贬值影响。

报告期内，中海物业业务主要可分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务共三个板块：

就物业管理服务，2020年收入约40.87亿元，同比增长18.2%，占总收入74.20%(2019年为75.20%)，为中海物业2020年主要收入来源，收益上升主要来自在管面积的扩张及管理费涨价的双作用，毛利率为16.10%，基本与上年持平(2019年毛利率为16.20%)，且受益于政府的疫情补助以及针对疫情冲击调整职能架构，促使净利同比增长56.20%，2020年净利为5.64亿元，进而带动净利率的提升，从2019年10.45%提高3.36个点至2020年13.81%。

就非业主增值服务，2020年收入约9.86亿元，同比增长27.80%，占总收入17.9%(2019年为16.7%)，主要受益于向物业发展商提供的交付前服务与查验服务业务量逐渐恢复，及顾问服务收益的增长等。另一方面，毛利率由2019年24.90%跌落至20.10%，乃由于受到疫情冲击，经营成本较收益快，以及加大市场外拓力度而带来新项目的价格竞争，削弱其盈利能力。

就社区增值服务，服务涵盖社区资产经营、居家生活服务与商业服务运营。2020年收入约4.17亿元，同比增长15.2%，总占总收入7.58%(2019年为7.88%)，盈利方面，毛利率从2019年45.0%大幅跌落至35.02%，其原因在于疫情期间客户对毛利率较低的防疫物资和生活日常用品配送需求提高，而毛利率较高的公共空间租赁协助及家居家装的收益趋缓所致。

贝壳研究院认为，中海物业2020年在业绩表现上有以下特征：其一，物业管理服务、非业主增值服务等成熟性业务占比贡献达92%，奠定营收基础，并依托母公司关联业务，保障业绩持续稳健增长；其二，相比于其他头部企业，各项业务的盈利能力皆位于中下游水平，如何全方位地提高盈利能力是中海物业需克服的挑战；其三，2020年受疫情影响较大，未来随着疫情防范逐渐常态化，预测能有效降低疫情对业绩的冲击。

发展战略：持续加大科技赋能力度，高效提升创收能力

据业绩公告披露，中海物业视“自动化和标准化”为提高经营效益和改善服务品质的战略重要元素，报告期内已申请知识产权160余项、专利技术成果20项，未来若持续加大科技赋能力度，有望降低经营成本，提高创收能力。同时，可以从巩固中高端物业品牌优势以及打造客户粘性系统切入，提高客户满意度进而拉高物业费均平均单价。

此外，基于中海物业是中建集团的下属公司，可加强其资源嫁接与内部协同发展机会，高质量地加速各项业务的发展，并迭加房地产政策趋严下的央企竞争优势，多机遇地助力管理规模的稳健持续扩张。