招商积余（001914.SZ）于3月22日发布2020年度报告，业绩表现稳定有增，贝壳研究院认为主要表现为：其一，依托母公司资源，持续发力非住宅业务板块；其二，盈利能力低于行业水平，有待优化；其三，以深圳为核，重点布局发达区域。截至3月22日收盘，招商积余市值约为177.4亿人民币。

管理规模：公建管理规模居行业领先，持续深耕发达区域

报告期内，招商积余在管面积约为1.91亿平方米，同比增长25%，与已发布2020年度业绩公告的其他物管公司相比，在管面积规模位列中上游水平。从面积分源看，招商蛇口系在管面积约0.73亿平米，占比38％，与2019年占比40%相比变化不大。从业态来看，非住宅业态在管面积达到0.948亿平米，占比约49.6％，从规模与占比来看，均明显高于同业水平，且非住宅业态多元化，有办公、公共、园区、学校、政府等业态，与其他物管公司相比，可以说是公建物业管理领先者。

项目布局上，报告期内在管项目达到1438个，覆盖全国逾100个城市。按区域划分，主要布局经济发达区域或城市，物业管理收入前五区域分别是深圳、江苏、四川、山东与北京，在管面积合计约0.798亿平米。

贝壳研究院认为，招商积余2020年在管理规模上有以下特征：其一，依托于控股股东在港口、工业园、道路交通等业态布局，为招商积余持续提供公建资源，进而扩大管理规模，稳定在公建物业规模上居于领先地位；其二，控股股东招商蛇口是房地产开发领先集团，报告期内约0.73亿平米在管面积来自于招商蛇口，且招商蛇口重点聚焦核心一二线城市， 2020年土储建筑面积1625万平方米，考虑开发项目须2至3年的交付周期，能保障招商积余未来规模的增长性；其三，以深圳为核心，持续深耕发达城市或区域，加上央企背景的信誉背书，建立品牌优势，能为高附加价值的服务奠定基础。

业绩表现：业绩增长稳定，非住宅物业收入贡献大，盈利能力低于行业水平

报告期内，招商积余实现收入约86.35亿元，位居行业前五，同比增长约34.9%。归属上市公司股东的净利润约4.35亿元，同比增长52.03%。从经营指标看，招商积余盈利能力位列行业下游水平，其2020年物业管理毛利率仅有10.97%，远低于行业平均水平，其中住宅物业管理的毛利率也仅为10.23%，落后于多数物管公司。因此，如何快速提高盈利能力，是招商积余急需克服的难题。

从业务来看，报告期内招商积余业务可分为物业管理、资产管理与其他业务板块：

物业管理方面，2020年收入约80.35亿元，同比增长56.04%，为招商积余2020年主要收入来源，占总收入93.06%，主要受益于招商物业2019年12月起纳入并表范围、原有项目与外拓项目增长。物业管理进一步分行业来看，分为基础物业管理与专业化服务，基础物业管理中，非住宅物业收入约44亿元，占比总收入约51%，贡献较大。专业化服务为业态系统解决方案，如场馆管理、高校宿舍管理、园区管理等，2020年收入约15.71亿元，同比增长185.8%，占比物业管理收入从2019年9.05%提升至2020年18.20%，增长快速，显现招商积于对非基础物业管理的重视。

资产管理方面，2020年收入约4.34亿元，占比收入5.02%，同比下降29.65%，主要受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少，以及租金减免导致的收入减少。

其他业务方面，2020年收入约1.66亿元，占比收入1.92%，同比下降46.68%，主要原因为已不再从事新的房地产开发，仅销售遗留项目尾盘，故收入同比降幅较大。

贝壳研究院认为，招商积余2020年在业绩表现上有以下特征：首先，持续深耕公建物业领域，提高非住宅业务收入规模，在行业站稳一席之地，收入位于领先集团；其次，盈利水平急需提高，其原因除了公建物业盈利能力较差外，住宅物业盈利能力也是低于其他物管公司，据年报披露，2020年花费约2000万在研发上，同比增长11.95%，其成效已在专业化服务上的收入增长显现。但从研发投入占总收入比例来看，仅有0.23%，比2019年相比呈现下降趋势，因此须持续加大研发投入，在短期内虽然会成本上升，但长期来看能做到科技赋能以降低管理成本，提高人均效能，进而提高盈利能力。其三，资产管理收入受到疫情影响较大，属于一次性非常态拖累，随着疫情防范常态化，预测后续负面影响将逐渐降低。

发展战略：坚定“12347”的战略，力争2021年实现收入103亿元

2021年，招商积余将坚定“12347”的战略，以加快发展为中心，推进融合效率工作；以品牌建设为抓手，通过标准化、集约化、智能化手段，提供高品质、差异化且富有人文关怀的增值化服务，并重点聚焦规模扩张、整合融合、品质提升、品牌建设、提质增效与科技赋能等工作，力争2021年实现收入103亿元的目标。