雅生活服务（下文简称：雅生活）于3月22日发布2020年度业绩公告，年报业绩表现优秀，贝壳研究院认为主要特征表现为：其一，管理规模业内第一梯队，收入稳健增长；其二，收购发力，第三方占比高；其三，公建业务取得突破，非住宅业态占比高。截至3月22日收盘，业绩公告后其股价比前一交易日上涨7.90%，市值为419亿港币，与母公司雅居乐市值(439亿港币)相去不远。

管理规模：在管面积规模增长强劲，第三方占比业内领先

报告期内，雅生活在管面积约为3.75亿平方米(不含咨询顾问及参股公司面积)，同比增长112.3%，合约面积约为5.23亿平方米，同比增长74.9%，持续保持行业领先地位。从面积分源看，雅居乐系与绿地系在管面积合计约0.74亿平米，占比19.7％；第三方系在管面积约为3.01亿平米，占比高达80.3%，显着高于行业水平，其增长主要来源于包括收购中民物业时所并入的在管面积1.59亿平方米及外拓新增在管面积0.28亿平米。同时，受益于中民物业在公共建筑物管行业的优势，非住宅业态占比从2019年41.1%提升至59.6%，增长强劲，表明雅居乐积极拓宽业态管理边界，增强业务多元化。项目布局上，在管项目达到3296个，覆盖167个城市。按区域划分，35.7%位于长三角城市群，25.0%位于粤港澳大湾区，9.5%位于成渝城市群，位列前三，其余分布于中国其他区域。

贝壳研究院认为，雅生活基于优秀的收并购与外拓能力，持续提高第三方管理规模，其第三方管理面积与占比皆是行业龙头，完成地产内生驱动式转换为市场外生主导式的发展，巩固与进一步扩大行业领先地位。同时，依托深耕在粤港澳大湾区与长三角城市群等发达区域，凭借品牌优势提高客户满意度，为高附加价值增值服务的拓展奠定良好发展基础。另，受益于所收购的中民物业在非住宅业态的物管优势，迈入物业多元化，降低住宅市场周期带来的风险。

业绩表现：受益于第三方收购，收入突破百亿规模，非住宅业务收入占比高

报告期内，雅生活实现收入约100.3亿元，同比增长约95%，进入百亿收入级别，位列行业前三。毛利润为29.73亿元，同比增长约58%，净利润为19.73亿元，同比增长约52.7%，两项指标均实现稳定增长。从营利水平看，毛利润率与净利润率为29.7%和19.7%，与已发布2020年业绩公告的物管公司相比，处在行业平均水平，但与2019年相比，盈利能力下降，毛利润率与净利润率分别降低7个百分点和5.5个百分点，显示2020年雅生活“增收不增利”。依据公告披露，其原因主要是由于第三方物业的项目占比加大，其毛利水平较低，需要一定时间整合提高整体毛利率。另，由于疫情原因加大成本投入，也影响到营利水平。

从业务看，报告期内雅生活业务可分为物业管理服务、外延(非业主)增值服务等成熟性业务，以及业主(社区)增值服务共三个板块：

物业管理服务方面，2020年收入约64.82亿元，同比增长129.1%，收入占比从55.2%进一步提升至64.7%，为雅生活2020年主要收入来源。从业态来看，住宅业务与非住宅业务收入占比分别从2019年61%和39%变化为2020年43%和57%。非住宅业务占比提升明显，主要原因为2020年雅生活积极拓展公建与写字楼等非住宅业态。尤其是在公建业务上，依托中民物业的整合优势，在公建细分领域上取得较高突破，协同母公司雅居乐在城市旧改业务上加大力度。

外延(非业主)增值服务方面，2020年收入约24.9亿元，同比增长24.8%，占总收入的比例从2019年的35.3%下降至2020年的24.8%，收入结构持续优化，表明其逐渐摆脱传统房地产关联业务的依赖。

业主(社区)增值服务方面，2020年收入约10.52亿元，同比增长116.9%，占总收入10.5%，毛利率为53.2%，与2019年相比基本持平。雅生活不断丰富增值服务类型，探索非住宅业态的特色增值服务。同时已有的业主增值服务已形成规模经济效应，抵销部份新特色增值服务前期投入对毛利率的影响。

贝壳研究院认为，由于雅生活积极开拓第三方，其第三方占比与收入都是业内领先，助力总收入进入百亿级别。并且，通过精准收购，进一步提高非住宅业态的收入，摆脱对住宅物业的依赖，在房地产监管趋严背景下，能有效抵御房地产市场风险。另，虽然营利水平与2019年相比有所下降，但仍位于行业中上游。未来随着第三方物管公司整合完成以及疫情防范的常态化，预测营利水平将有所提升。

发展战略：实施“人才+科技+资本”的战略，向千亿级别迈进

据业绩公告披露，雅生活将充分发挥规模及品牌优势，突破服务边界全面升维，在全产业链布局基础上进一步寻找及培育上下游业务，打造服务城市生活不同场景的智慧服务平台型企业。坚定执行“人才+科技+资本”的战略，在2020年百亿规模的基础上，向物管行业千亿级别迈进。

贝壳研究院认为，雅生活若能遵循“人才+科技+资本”的战略，未来可以持续引领行业。资本上，雅生活背靠雅居乐与绿地双品牌，能够多渠道扩大管理规模与丰富业态，实现全国化布局，并通过精准收购在非住宅业务赛道上持续领先业内(据自愿公告披露，近期拟收购4家公建物管公司)；科技上，坚定加大科技赋能力度，提升增值服务创收能力，有效提高客户满意度与优化经营指标；人才上，积极搭建优秀物管人才团队，致力于为业主打造高品质服务。在行业集中度趋高的背景下，雅生活从人才、科技、资本三管齐下，持续优化收入结构，更能受资本市场青睐。