眼看他起朱楼，眼看他宴宾客……

《桃花扇》的一段唱词，有种说不出的心境。

回到地产行业，其实无论兴衰，都要坚强的活着。

俱往矣，兴盛时，唯有实现了千亿，才是企业实现了初级的奋斗目标。

当下，百亿和千亿的差距则是越拉越大。或许，他们将代表两个走向。

这就是百亿房企生存启示录存在的价值和意义，走近百亿房企的世界，才会收获更更多。

这也是为什么会关注港龙地产的原因，当然，从它身上能发现更多的东西。

港龙中国地产有意思吗？答案一定是有的。

比如，它明明是江苏常州起步的房企，为什么名字里有个港？还有它的股价，为什么只有1毛多了，上市三年就这个样子……种种疑问，都令人充满了探索欲。

缘起

港龙中国地产是怎么来的，为什么有个港字？有人说，这代表着不忘初心的情怀。从香港到常州，从纺织业到房地产，兜兜转转，从把纺织搞到香港，又从纺织搞房地产。

这里面，包含着纺织行业的兴衰，又见证了房地产的强大崛起。

江苏常州纺织产业产值位居全国前列，高端色织面料和牛仔面料规模处于全国领先水平，拥有较强的生产规模优势和区域产业集群优势，其湖塘镇自古以来是纺织重镇。“家家机杼响，户户织机忙”，“日出万匹，经纬天下”

20世纪80年代初，常州曾因城区工业快速发展，位列全国“明星城市”，一度因工业发展速度高、门类多、规模大，而在江苏经济总量排名第一。

港龙地产的老故事要从1993年说起。吕氏三兄弟吕永怀、吕永南、吕永茂在香港创立建兴行，在纺织品贸易市场打拼，至于赚了多少桶金，只有吕氏兄弟自己知道。

然而，纺织行业也有天花板的时候。

2000年代中期，纺织品贸易业的竞争日益激烈及其增长有限，吕氏兄弟萌生了“转换战场”的想法。据说，当时正四处寻找投资机会的兄弟三人，透过常州市政府在香港吸引投资者回常州投资的活动，看到了常州市及中国房地产市场的发展潜力，于是决定涉足房地产开发行业。

随后归来的故事，都属于房地产。

2007年港龙地产于江苏常州成立，经过多年深耕沉淀，2012年开始将布局范围扩大至长三角区域其他城市，如杭州、苏州、盐城、嘉兴、湖州等等，2018年成功进军上海，并尝试将业务版图向河南省和贵州省扩张。

13年后，吕氏兄弟，港交所敲钟。

2020年7月15日上午9点30分，港龙中国地产（股票代码：06968.HK）正式登陆港股，于香港联合交易所主板挂牌上市，成为近半年来首家赴港上市成功的内地房企。

港龙中国董事会主席吕永怀先生率股东代表吕永茂、吕永南先生等在香港发表上市致辞，吕永怀表示：今天是集团发展历程中一个重要里程碑，更是一个新的起点。本着美好生活筑城者的愿景，港龙中国地产将一如既地往以诚信、务实的作风，继续用匠心打造产品，并且不断提升服务品质，精益求精。同时吕永怀还坚信，上市后的港龙中国地产一定会在资本市场获得更大的发展助力，从而为投资者及股东带来更多、更稳定的回报！”

跌落

说到回报，这里有必要看一下上市3年多之后今天的股价：0.191港元，而上市当天的股价则高达3.93港元。

不知道投资者会怎么看待这样的股价表现。

上市成了港龙中国地产彼时最荣耀的时刻，

首次公开发行价3.93港币。以收盘价计算，市值62.72亿港元。当然，上市之前的数据，也是比较亮眼的。

克而瑞数据显示，港龙中国地产占居2019全年销售百强排行第83位。

此外，公开数据显示，港龙中国地产2017年、2018年、2019年营收分别为4.34亿元、16.59亿元、19.78亿元；经营利润分别为9375万元、4.35亿元、4.74亿元；期内盈利分别为3283万元、3.32亿元、4.7亿元。

整体化逻辑，城市群深耕，强根基。发展十余年，港龙地产坚持战略深耕长三角区域，截止2019年7月31日，土地储备总量为471.5万平米，项目总数56个，分布于全国20个城市，其中长三角区域城市18座，土地储备占比达93.1%。

然而，另一组数据则有些惊吓的味道了。

2017-2019年，港龙中国地产资产负债率为98.8%、122.1%、172.6%；2020年一季度，直接飙升到287%。

同样，在销售业绩方面，港龙中国地产这3年业可谓起伏跌宕。

2020年全年，港龙中国地产及其附属公司、连同合营公司和联营公司，累计实现合同销售金额约人民币313.184亿元，同比增长约20%。其中，2020年12月单月，港龙中国实现合同销售金额约52.13亿元，同比减少约1%。

2021年，港龙中国地产收益约为人民币103.69亿元，较截至2020年12月31日止年度，同比增长约149%；年度净利润约为人民币11.02亿元，较2020年同期增长72%。

截至2021年12月31日，港龙中国地产扣除合约负债后的资产负债比率约为64%，而于2020年12月31日的资产负债比率为82%。其净资产负债比率为24%，而于2020年12月31日则为41%。

2022年年度业绩，实现收益118.92亿元(人民币，下同)，同比增长15%；毛利19.78亿元，同比下降17.60%；公司拥有人应占纯利1.22亿元，同比下降74.66%；基本每股盈利0.07元。

截至2022年12月31日，集团扣除合约负债后的资产负债比率约为56%(2021年12月31日：64%)。

2023年中期业绩显示、，港龙中国地产收益及已确认交付建筑面积约为人民币74.39亿元及668,798平方米，较截至2022年6月30日止六个月，同比增长分别约36%及35%；拥有人应占溢利约1.9亿元，同比增6%。

当然，这上述业绩当中，更加值得关注的是资产负债率的变化。只是，令市场困惑的是，为什么绿档房企，却没有被市场认可，股价遭遇了滑铁卢。

大跌

一年前的11月，港龙中国地产很痛苦，原因就在于大跌。

2022年11月9日，港龙中国地产宣布，本金额合共1.45亿美元的票据成功展期。在注销该等票据后，余下未偿付的票据本金额将为1300万美元。

完成交换要约后的新票据将于2023年11月8日到期，并由2022年11月9日起（包括该日）按年利率13.5%计息，利息须于2023年5月9日及2023年11月8日支付。

2022年11月10日早间，港龙中国地产跌近40%，周累计跌幅已达80%附近。

大跌背后，有种说法是被做空了。当然，超高的年利率13.5%的票据同样逃不了干系。

这次大跌之后，还有大跌。

2023年9月5日，港龙中国地产跌30.34%，报0.310港元。

据上交所、深交所公告，沪、深港通标的证券名单发生调整，自2023年9月5日起生效。其中，港龙中国地产被调出港股通名单。

时隔2个月后，股价跌到脚面的港龙中国地产再发融资公告，这次的优先票据利率依旧很高。

港龙中国地产公告称，发行2024年到期的1.64亿美元9.5%优先票据，该只优先票据将从今年11月6日起以每年9.5%的利率计息，到期日期为2024年11月4日。

纵观港龙中国地产近年来的发展，有些生不逢时之感，它上市时正值疫情，并赶上了众多房企暴雷的局面。

或许，风雨飘摇中，吕氏兄弟又会想起当年