豪宅市场扛把子，是上海还是深圳？错，这一次是北京。

6月12日，海淀朱房板块的顶豪标杆项目——建发海晏正式开盘，以单日成交185套、狂揽61.9亿元的惊人战绩傲视全国豪宅市场。

建发海晏真这么火爆？一句网签见，让一切充满悬念。

随后，建发海晏用事实说话。6月最新的网签数据显示，仅仅开盘10余天，就网签了109套，平均下来一天就是10套，这网签速度也太快了，人家可是身价几千万的豪宅啊。

这里必须强调一下网签价格，均价高达13万5，最高网签单价16万1，套均总价3000万。这意味着，建发海晏的客群都是塔尖级的。

中原地产首席分析师张大伟就表示，建发海晏不仅撕开了上海豪宅 “独霸天下” 的固有格局，更以现象级表现成为中国豪宅市场的全新灯塔，为全国楼市注入一针强心剂。

都说2015年是豪宅元年，诞生了如今依旧耳熟能详的好产品。

据说，在那一年，中国首富王健林也出手买豪宅，他以约7.72亿人民币的价格在伦敦最富有的“富人街”买下一处豪宅。

如今十年过去了，尽管中国房地产市场发生了翻天覆地的变化，但在经济波动中，核心城市顶豪成为资金“避风港”。在莱坊国际豪宅指数（PIRI 100）追踪的100个市场中，有77个市场在2024年实现价格增长。

更令人惊喜的是，一线城市的豪宅市场火热依旧。

有数据显示，2024年上海30个“日光盘”中近六成均价超10万元/平方米，北京单价10万+豪宅包揽当年成交金额前三甲；进入2025年后，北京总价千万级以上住宅产品占比显著提升。

莱坊上海及北京研究及咨询部主管杨悦晨表示，2025年中国内地豪宅市场韧性强劲，从数据来看，北上广深等一线城市的高端住宅成交亮眼。

2025年1-5月上海已经诞生了25个“日光盘”，其中大多数都是均价在10万元/平方米以上的高端住宅项目，2025 年北京千万级住宅占比提升8.7%，广州总价在3,000-5,000万的豪宅成交不降反升，深圳核心区豪宅持续领跑。在一系列的政策利好之下，高净值人群对居住品质升级需求与核心资产价值认同深化。

这一现象表明，高端市场需求已形成独立行情——在多数城市改善型住宅成交疲软的同时，千万级豪宅凭借品质溢价和资产保值属性逆势增长。

这种分化行情，不仅源于高净值人群对居住品质的升级需求，更反映了市场对核心资产价值认同的深化。

这一趋势印证了核心城市高端居住需求的持续释放与资产配置重心上移，也揭示出豪宅市场从”地段稀缺性”向”综合价值创造”的深层转变。

放眼北京豪宅版图正经历“一核多极”的格局演变。传统中央别墅区向清河等新兴板块扩散，背后是产业功能与生态环境的战略耦合。

不得不说，寸土寸金的海淀已经是顶流区域，清河更是稀缺中的稀缺。

因此，客观地说建发海晏本就是含着金钥匙出生，自带豪宅稀缺基因。其所在的海淀清河板块，更是近20年无新增土地供应。

于是就有了这块高溢价成交的宝贵地块，今年1月2日，2025年北京首场土拍上，建发房产以90.4亿元的价格摘得海淀朱房30地块，折合楼面价95062元/㎡，溢价25.04%。

这的确是一块风水宝地，不仅是含着金钥匙，更有金腰带：清河。在海淀的大地上，清河宛如一条蜿蜒的玉带，连接了历史文脉传承不断的三山五园。

据了解，在清代，西山一带皇家园林的营造达到了高峰，以三山五园为核心的皇家园林群分布于西山及山麓一带，形成了蔚为壮观的山水园林区。这些园林一方面承担了都城的一部分政治功能，供皇帝在此理政；另一方面，成为清代王府王爷的居住地。

因此，建发海晏更大的一个价值点就在于，“择址三山五园，立基滨水龙脉”。

从风水学角度来看：山环水抱，藏风聚气。项目地处海淀“三山五园”文脉核心（颐和园、圆明园等环绕），符合风水学中“背山面水”的理想格局。海淀历史上王府园林皆择址于山环水抱处，借西山、玉泉山之势形成“气场聚合”的天然屏障，利于家族运势稳定与财富积累。

此外，海淀更是财富的象征。2024年海淀区GDP高达12907.1亿元，是北京唯一一个GDP破万亿的行政区。

除了聚集财富，更是聚焦人才之地。

建发海晏对望清北，“大国学府环绕处，中国硅谷聚英才”。

直线约1.7公里清华大学，直线约3.8公里北京大学。

直线约2-5公里处，中关村科学城核芯区、上地信息产业基地、中关村软件园环布。

可以说，清河沿线依托中关村科学城的创新势能，将科技产业集群与滨水生态带有机串联，形成“居住-办公-商业”15分钟生活圈。

海淀汇聚全球顶尖科技企业与高校，高净值人群基数庞大且持续增长。项目毗邻产业核心区，天然吸附财富人群。

建发海晏位列“锦·秀·华·章”四大产品系中的锦·王府中式，并在此基础上，联袂10余位文化、园林、建筑、会所、非遗等大师，定制京派王府中式产品。

除了厚重的历史积淀，建发海晏同样是教育高地，可谓是顶流资源汇集。

知名的海淀第二实验小学，十一学校龙樾实验中学、二十中学、清河中学在侧。此外，项目东北侧规划教育用地，为清华大学附属实验学校承办九年一贯制学校，计划于2026年初动工，2027年6月完工；另有2所幼儿园规划中。

顶豪从“居住容器”进化为“历史文化身份载体”。海晏通过王府礼制、非遗工艺等元素，满足阶层认同需求，形成溢价壁垒。

这类兼具学府资源与科技园配套的资产，已成为很多科技新贵资产配置清单里的“硬通货”。

当市场还在讨论豪宅版的好房子之时，建发海晏给行业打了个样。

建发海晏最终呈现了三山五园里的王府大院，对望清华，颐和山水，建面约183-340㎡静音大宅。

超越“好房子”标准，建发海晏以约 3.2 – 3.6 米的层高、全屋华为智家系统、五重静音科技等前沿配置提升居住舒适度。

在社区营造上，建发海晏打造约 3600 平方米的海晏荟会所，由知名设计师梁建国，以现代中国审美操刀设计；整体格局应合中国堪舆文化中，水聚天心，北山南水，左右环抱的绝佳风水格局。

会所涵盖恒温泳池、私宴厅、高尔夫模拟练习室等多元设施，满足业主社交与休闲需求。

在室内设计层面，采用旭格系统窗四玻两腔一夹胶、超白玻配置，全明家政间、一步阳台等设计，以世界的规格让王府生活，向阳而生，逐光而盛。

在园林打造上，则是师法颐和，四进三园十八景。承袭颐和园布局精髓，以“乾坤双璧”布局——以东门为起点，成「东西礼序轴」彰显尊贵；以西北乾位倚山之势，成「南北山水轴」聚气生财，双轴交汇再造天地格局。“三园通脉”呼应颐和园三岛锁水之妙，清晏、谐趣、澄怀三园依势而建，水系贯穿形成聚气脉络，暗合四灵护卫之势。

高奢定制，是顶级居所的灵魂。

建发海晏为项目为业主实现入户大门的门钹定制，既有如样板间展示的绿宝石门钹，还有燕京八绝之一，景泰蓝非遗大师李佩卿亲自打造的三款景泰蓝门钹。室内的奢石玄关背景墙、客厅背景墙，业主可从五种世界顶级石材中甄选。

如果给建发海晏做个定义，那就是让颐和山水、三山五园融入了京派王府。

在户型尺度上，更是兑现了东方大宅，奢境人居。建发海晏有建面约340㎡的超奢大户型，更有建面约183、218㎡同样做到了私属入户厅设计。建面约265㎡的户型，部分楼栋更是做到了从单元门开始，就已经开启了私属归家动线及家庭入户双动线，更显私密尊崇。

顶配的好房子，必须要超配好服务：金钥匙七重尊享。「金钥匙」品牌起源于法国巴黎，自1929年至今，是全球唯一拥有96年历史的网络化、个性化、专业化、国际化的品牌服务组织。2008年北京奥组委唯一邀请服务机构，参与运动员村和媒体村的接待服务。

可以说，顶豪产品建发海晏的火爆，绝对是是海淀产业能量、历史文化稀缺性与极致产品主义的一次共振。

它宣告中国豪宅市场已进入 “内生价值驱动”时代——唯有深度融合地域文脉、产业生态与生活场景，才能解锁塔尖财富的密码。

而这场热销更深远的意义在于：当市场告别普涨神话，顶配的“好房子”正在成为穿越周期的硬通货。

海淀豪宅再次崛起，本质是科技财富+文化地脉+政策红利三位一体形成的稀缺资产包。在资产荒时代，它已成为高净值人群的“实物黄金”——既能对冲通胀，又承载阶层认同。

随着未来经济分化加剧，建发海晏这类“塔尖资产”的抗跌属性或将进一步凸显。