今年北京的秋意来的早了一点儿，连续几周的秋雨缠绵、秋风瑟瑟，最宜与三五好友相约，纵情尽性一醉方休。

恰好，何老大家的大闸蟹开湖了，上周五，一年一度的大闸蟹局在被称为「地产人的深夜食堂」的老粤西上演。

螯封嫩玉，红膏满盖。一缕雪白的蟹肉，一桌新鲜别致的私房菜，一瓮温润的黄酒，一群从四九城赶来的老饕，便组成了妙趣横生的一晚。

把酒持螯，地产人的饭局中，言谈话语间少不了的自然是「房子」二字。何老大最近正有换套大别墅的想法，也看了不少项目，从几千万到上亿的都有，其中的好几个还是业内众人交口称赞的创新型产品，但是，这些项目在何老大的眼中却都各自存在着不小的BUG，话题便从这里开始展开。

一、别把任性当调性

豪宅营销，言必称“调性”。

所谓调性，是一个地产项目对目标客户在精神和情感层面上营造的整体感知，并将这种感性的形象通过产品的设计元素、推广手段来体现与强化，从而让目标客户对项目产生认同感与归属感。

顶级豪宅的样板间中有诸多用来提升“调性”的细节设计，比如金箔贴面的装饰边条、整面墙的手工苏绣、贯穿整栋的旋转楼梯等，用以展现精致、奢华的生活场景。

这些对于我们这些地产人来讲，已经习以为常甚至是熟视无睹了，但让人没想到的是，何老大的吐槽居然首先从亿级豪宅中的旋转楼梯开始。

“我不明白，为什么要把楼梯放在客厅中间，既占地又不好用，还非得设计成旋转楼梯，从3层直通到地下，走一趟就要转晕了。还有，很多别墅的楼梯太窄、太陡，而且楼梯间基本都没窗户，非常不安全。”

的确，尽管别墅中的电梯已经成为标配，但生活中还是楼梯的使用频率更高。有些开发商太过注重楼梯渲染的高端氛围，看起来华丽繁复的旋转楼梯并不实用，而有些开发商又忽略了楼梯的功能性，为业主的日常生活埋下了安全隐患。

现在的财富人群，看过、买过、住过太多房子，如果产品用来拔高“调性”的设计流于表面，并没有实质性地改进生活，那么不仅无法与客户形成精神层面的共鸣，反而因此可能成为客户弃选的败笔。

二、你做的是样板间，客户想的是过日子

示范区、样板间作为豪宅的门面，开发商往往投入重金打造，处处造景皆是精心布置，软装配饰恰到好处，用材用料尽显用心与韵味，但是，交房时却不可避免地存在落差。

特别是顶豪别墅，花团锦簇、流水潺潺的示范区中，往往孤零零地矗立着一套临时样板间，同时花园面积也会比交付标准略大一些，再加上极致华丽的室内精装，从而激发客户的购买欲望。

但到实际交付时，建筑排布过密、院子过小、居室面积局促的短板一一暴露出来之后，客户的心理落差往往会引发大量投诉。

其实，对于有能力花费数千万乃至上亿元购置一套别墅的客群而言，他们绝不缺房子，但缺少一套理解他们生活方式，真正用来住的好房子。而这样的一套房子，要能发现并实现他们的生活需求，并解决曾为他们带来麻烦的生活痛点，才能打动这些眼光挑剔的客户。

如何避免每栋别墅之间的对视？除了采风天井，地下室的采光通风、防潮隔湿有没有更好的方式妥善解决？院子的覆土有多深，能否种植乔木类的果树？

除此以外，今年精装别墅已渐成趋势，客户虽然省心省力，但却对无法彰显个性而感到遗憾，那么，在精装的基础上，能否更进一步，实现定制精装？

当开发商从C端的需求出发，倒逼产品的革新和产品力的升级，才能在销售期和入住后同时赢得市场和客户的良好口碑。

三、你提炼的是价值，客户想的是生意

每个顶豪项目在销售前都会一遍遍梳理项目的价值卖点，并让每一名销售做到不假思索、脱口而出。但对于购置顶级豪宅的财富客群而言，他们想的可能未必是开发商梳理的价值。

就拿何老大来说，他一天都没住过自己在昆山买的临湖楼王别墅，每年都往别墅独踞的这片阳澄湖中投下2万4千只蟹苗，只要一开湖，出产的5、6千只大闸蟹就会被朋友们一抢而空。我想，这个项目的销售在卖出这套楼王时肯定没想到客户会用来养蟹。

何老大买别墅养螃蟹肯定只是个案，但财富阶层的置业逻辑却是相通的，无论一套房子价值几何，他们都会用生意的眼光去审视、去评判。那么，开发商如何在生活之外，构建更加丰富的强大资源，助力业主的生意更上层楼，才真正具备不可或缺的价值含金量。

红廷别墅，正是这样一个独具优势、不可替代的顶豪别墅。 

浩瀚公园中的城市别墅

位于望京东部、环铁艺术区范围内的红廷别墅，项目容积率仅有0.69，更独享北京城市总规（2016年-2035年）中环铁湿地保护区内10000亩广袤公园绿地。

随着城市规划的推进，红廷别墅周边的城市改造完成后，将被体育公园、艺术公园以及湿地公园等多个功能性城市公园环抱，红廷别墅作为环铁中仅有的住宅项目，居住容积率被进一步稀释到0.018。

作为北京罕有的无配建、无保障、无自持的纯粹别墅项目，红廷别墅将尽享整个区域的发展利好。

实景大美呈现的纯墅生活

红廷别墅的示范区位于实际园区中，样板间建在实楼中，让购房者真实地感受社区的居住观感。

低容积率造就了红廷别墅40-50米的超大楼间距，环状建筑布局实现最大化的采光面，并保障每户别墅的私密。

ARTDECO风格的别墅典雅高贵，进口石材立面历久弥新。别墅的建筑基座大开挖，实现了“全阳光地下空间”，从根本上杜绝了别墅地下通常存在的阴暗潮湿的痼疾，更赋予地下空间充分的使用功能。

开发商全球采购顶级的装修材料与设备设施，根据客户需要，提供定制精装服务，凭借“声、光、水、风、间、材、技、形、院”九大精工体系，打造舒适宜居的纯墅生活。

精品酒店、直升机坪的顶级配套

红廷别墅中，2.7万㎡的五星级艺术精品酒店正在建设，酒店内还规划了古玉博物馆和文化交流中心，同时提供高端客房、品牌餐饮、游泳池、健身房、红酒吧、会议中心等顶级配套设施，这些将只针对业主以及酒店客人开放，为红廷别墅的业主独辟一处可商务、可休闲、可会客的顶级服务场所。

酒店及红廷别墅未来的物业，均由服务于全球奢华酒店的Urban Resort Concepts (URC)酒店管理集团负责，URC作为作为全球首屈一指的奢华酒店品牌，致力于通过其服务和设施来体现每个城市的特质。从上海首家定位为“都会桃源”的奢华酒店——璞丽酒店，到被评为大中华区最受欢迎的奢华酒店TOP3的成都璞锦酒店，以及将楚历史文化和现代科技巧妙融合成一体的武汉璞玉酒店，URC旗下的每一家酒店都成为所在城市的代表作。

在红廷别墅引入URC后，必将建造一座浸润北京独特文化艺术风范的酒店杰作，不仅为红廷别墅的业主呈现独一无二的服务体验，红廷别墅也将因此成为北京仅有的能将奢华酒店作为项目配套的顶豪别墅。

此外，在红廷别墅的西侧还建有直升机停机坪，未来由大V（容创）航空为业主提供专属接送机服务和直升飞机预约服务，除紧急救助功能外，还可为业主定制高端出行方案。

当一个顶豪别墅，消除了市场产品存在的所有BUG，自然也就成为财富客群独一无二的选择。