公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发 及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时，依托 优势资源、加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业、共享空间等领域 实现主业升级。

公司将坚持以上海为核心的“1+3+X”的战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理 优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产 业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚 持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升盈利，逐步成为公司业务的重要组 成部分。

2019 年上半年，公司紧抓重点工作落实，加快创新模式建造，持续优化业务结构和资金结构， 夯实房地产主业盈利基础。

1. 市场融资再创佳绩，多元融资优化资本结构 报告期内，公司持续关注资本市场流动性和债券市场动态，在充分权衡公司资金需求、资金 结构和市场流动性等综合情况下，敏锐捕捉债券市场窗口期，于今年上半年顺利完成“14 上实 02” 债券回售及“19 上实 01”债券发行工作。

一方面，公司于今年 3 月完成了“14 上实 02”公司债券的 回售工作，回售金额 8.9 亿元，余额 1.1 亿元，后续 2 年债券存续期间的票面利率维持在 3.23%。 另一方面，公司积极推进 2019 年公开发行公司债券的各项工作，于 3 月底获得中国证监会关于核 准公司公开发行 18 亿元公司债券的批复，并于 4 月底以 4.28%的票面利率成功发行“19 上实 01” 公司债券（3+2 年期）8.9 亿元，在有效控制公司资金成本的前提下保障公司资本市场融资通道畅 通、公司资金结构多元稳固，确保公司主业运行资金稳健充裕。

2. 项目销售紧抓机遇，项目拓展聚焦深耕 在房地产销售方面，报告期内，面对主要项目所在一、二线城市持续严控不放松的房地产政 策，公司稳扎稳打、精准出击，把握区域市场机遇、深度挖掘项目价值，精准蓄客、加速转化。 今年上半年，公司实现签约面积约 16.35 万平方米，签约金额约 26.52 亿元。其中，泉州“上实·海 上海”、湖州“上实·天澜湾”、“上实·雍景湾”等项目销售业绩不俗；上海嘉定“海上公元”、上海青 浦“北竿山”、成都“上实·海上海”等项目的尾盘清盘工作也紧锣密鼓地推进中。项目拓展方面，报 2019 年半年度报告 8 / 137 告期内，公司聚焦服务国家战略，关注重点项目所在核心区域，积极探索多元化项目拓展路径。 今年 2 月底，公司以 28.2 亿元，楼板价约合 2.4 万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区 两幅地块国有建设用地使用权，该两幅地块合计占地面积约 5.87 万平方米，容积率 2.0，符合公 司深耕核心区域，进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。

3. 重点项目开发迎难而上，信息化助力标准管控 报告期内，公司在建项目 8 个，在建面积约 201 万平方米。其中，上海虹口北外滩项目地下 施工工程，基坑开挖深度高达 33.5 米（超深）、距离运行的地铁线路仅 9.15 米（超近）且面临深 基坑工程承压水控制难题，是迄今为止上海民用建筑施工难度最大的项目之一。公司工程技术团 队及施工单位经过反复详细论证、逐一攻克技术难点，保障项目施工顺利推进、保证地铁线路运 行安全及工程周边相邻建筑物的安全稳定及正常使用。青岛“国际啤酒城”（三期）超高层的建筑 设计方案也在持续完善，为项目后续开发奠定坚实基础；上海宝山顾村项目作为公司首个包含部 分租赁住宅的项目，公司充分发挥近年在房地产细分领域的技术研究成果，将规划设计工作前置， 针对性统筹考量项目的整体策划定位，在提升项目整体开发速度的同时，也有效平衡产品结构分 布进而优化项目利润，为公司今后持续在住宅+租赁住宅类似项目上的开发设计提供宝贵经验。 项目管控方面，公司顺应行业变化和市场需要，于报告期内全面搭建工程建设管控信息化架构， 打通数据壁垒，实现工程建设的数据标准化、模块化及可复制化，以立体化数据为施工基础，着 实提高项目开发管理效率。

4. 物业管理整合提升，不动产经营持续优化 报告期内，公司继续加强物业管理平台的整合力度，进一步统一物业服务标准，编制完成秩 序维护及环境管理的专业工作指导手册。同时，公司致力于物业服务业态结构优化及市场化拓展 成效显著，于今年上半年新拓展司法机构、民政服务、会展中心等城市公共设施及商业物业项目 18 个，在管面积超 2500 万平方米，物业服务板块营业收入达 4.2 亿元。“上实服务”分别荣获 “2018-2019 专业服务年度标杆企业”、“2019 物业服务企业潜力独角兽”等称号。不动产经营方面， 公司深入市场调研，深度挖掘经营潜力。在保障不动产租金收入稳定的前提下，根据市场情况进 行判断，确保不动产经营结构不断优化及完善。 2019 年下半年，中央政府将坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，按 照高质量发展要求，深化改革开放，优化营商环境，积极应对错综复杂的国内外经济形势和经济 下行压力，推动经济平稳健康发展。房地产政策方面，一方面，政府继续推进城镇化建设，匹配 刚需和改善性住房需求；

另一方面，继续强调因城施策，促进供需平衡，切实做到“稳地价、稳房 价、稳预期”，保障房地产市场的稳定可持续发展。在此形势下，公司将密切关注房地产市场动态， 以业绩为导向，聚焦高质量发展，聚力新动能培育，聚合一体化管理，稳步推进公司改革创新， 保障公司中长期稳健发展。

1. 新老交替平稳过渡，服务国家战略寻求发展机遇 报告期内，公司第七届董事会、监事会已经届满。今年 6 月，公司已启动董、监事会的换届 人选推选工作。公司将积极推进新一届董、监事会的换届选举后续工作，保障公司治理的平稳过 渡。今年下半年，公司将以服务国家战略为指导思想，充分发挥多年深耕长三角区域的丰富经验 和资源优势，以房地产主业为切入点，坚持融产结合，加速创新驱动，深入研究参与长三角一体 化和上海新一轮城市建设的发展机遇。

2. 精准定位落实销售，技术管控安全生产 房地产销售方面，公司将关注市场动态，把握市场机遇，因城施策精准定位，提前蓄客、把 控销售节奏、落实项目回款。做好上海静安“泰府名邸”的开盘，杭州“上实·海上海”（二期）、湖 州“上实·天澜湾”、湖州“上实·雍景湾”、泉州“上实·海上海”等重点项目的加推销售工作，同步加 快其他尾盘项目的清盘收尾工作。房地产开发方面，公司以重点项目为抓手，加强信息化管理运 用，提高精细化管控水平，提速度、管质量、控成本，保安全。一方面，在既有的战略合作商库 构建体系下，加强跟踪履约评估和供应方等级评定工作，有效保障入库合作方的工作质量。另一 方面，推进成本对标工作，逐步扩大对标项目类别，启动成本数据库建设，切实优化项目成本。

3. 物业管理深入一体化，不动产经营细分转型升级 今年下半年，公司物业板块在统一平台工作初步完成的基础上，按照资产一体化、品牌一体 化、管理一体化的原则，重建板块组织架构，再造物业管理流程。围绕上海服务和长三角一体化 的发展机遇，加大市场拓展力度，拓展物业管理区域，丰富物业管理业态，有序推进智慧物业平 台搭建，大胆探索物业服务转型升级，提升核心竞争力和服务附加值，做优做强“上实服务”品牌。 不动产经营方面，一方面，公司将紧跟租赁市场，优化租赁结构，提升租户满意度，进一步提升 盈利能力；另一方面，充分借鉴市场经验，统筹规划，做好嘉定项目长租公寓开业前期准备工作， 为公司今后长租公寓项目运营打下坚实基础。同时，公司将继续加强长租公寓、酒店运营等业态 的探索研究，提升不动产经营的资源整合能力和运营管理能力。