不过是一年的时间，金茂无惧行业调整期，上演了超级大逆转。

勇于做自己的金茂，做对了什么？

2024年的市场到底有多难？还是通过数据来感受大环境的温度。

这是地产的寒冬之年，一点也不为过。

这一年全国新建商品房销售面积较上年下降12.9%；新建商品房销售额较上年下降17.1%。百强房企2024年全年累计销售操盘规模同比降低28.1%。

这一年上市房企业绩亏损进一步扩大。行业整体营收在2021年达到峰值后，近三年持续同比下降，并且2024年降幅较2023年大幅扩大。2024年上市房企整体净利润、归属净利润继续录得亏损，已经连续3年进入亏损状态，并且2024年亏损绝对值大幅扩大。上市房企整体业绩继续承压，为有统计以来最差情况。

A股88家房地产开发企业中，53家的归母净利润出现负值，个别企业为上市以来首次亏损。华泰证券的统计显示，48家H股内房企业绩下滑。

销售端以价换量、投资端持续探底、库存高企与债务风险交织，反映出市场修复的复杂性和长期性。

此外，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%，TOP30和TOP50梯队房企门槛分别同比降低30%和34.1%。2024年仅11家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量进一步减少。

尽管行业艰难，但中国金茂展现了超强的韧性，以983亿元，继续留在了行业第一梯队。

（成都金茂璞逸锦江实景图）

在市场艰难时刻，产品力就是房企的生命力与护城河。

在产品打造上，2024年更是各家房企非常卷的一年，产品力上竞争异常惨烈。

在行业同质化竞争中，金茂通过产品创新构建差异化护城河，目前，府系及璞系两条高端改善产品线的项目货值占比65%。

凭借“金玉满堂”全新产品系打开市场。2024年，全国9个金茂府3.0项目、3个璞系项目、2个满系项目和3个棠系项目落地首开，均获得市场热烈反响。

4月29日，西安璞逸东方首开热销12.6亿，刷新西安豪宅开盘纪录。

5月刚刚过去的周末，成都东城金茂晓棠首次开盘，212套房源抢购一空，首开售罄。

可以说，金茂2024年打赢了翻身仗的关键就在于，坚持聚焦一二线核心城市，同时专注高品质产品，精准捕捉核心城市核心区域改善型住房需求。

在房地产行业深度调整的背景下，中国金茂凭借其独特的拿地策略逆势崛起，成为行业关注的焦点。

2024年以来，金茂仅前两个月就投入超200亿元，其中上海虹口地块溢价38.2%，北京朝阳地块溢价10.5%。这一拿地策略背后，既有对市场周期的精准预判，也体现了金茂资源禀赋与战略定力的结合，更折射出房地产行业从“规模扩张”转向“质量深耕”的底层逻辑。

金茂管理层在业绩会上表示，公司坚持“聚焦核心城市、核心板块”的投资策略，新获土地在一二线城市占比达90%，府系及璞系两条高端改善产品线的项目货值占比65%。

数据显示，2024年，中国金茂加大投拓力度，精准获取核心城市核心地段的22个优质项目。

截至2024年底，中国金茂累计未售货值约2800亿，63%集中在华北及华东等经济发达区域，87%位于一二线城市。这些地区市场需求旺盛、购买力强劲，为公司未来业绩增长提供了坚实保障。

数据显示，中国金茂近千亿销售额中，90%的销售贡献来自一二线城市，住宅公寓产品的平均签约单价达到2.2万元/平方米。

此外，2025年，中国金茂在土地市场上延续亮眼表现，纳储力度持续加大：今年1-2月，金茂完成189亿土地款投资，核心城市投资占比进一步提升。业绩会上的数据显示，24年至25年2月底，中国金茂在北京、上海的投资超360亿，占投资总额近七成。

中国金茂的拿地策略本质上是将央企的资源优势、市场化运营能力与行业周期判断相结合的产物。其核心价值在于：通过精准卡位城市核心资源，在行业洗牌期构建结构性竞争优势。

相较于盲目扩张或过度保守的选择，更可能帮助企业在“L型”复苏周期中率先突围。

出现问题很容易，解决问题往往是最难的。

金茂之所以能够在2024年实现整体稳健发展，其实得益于发展战略坚持与高效执行。

具体来看，公司坚持“深耕聚焦、提质增效”的战略主旨，探索出在行业调整期以增量带动存量消化、实现平稳健康发展的模式。公司将「盘活存量」作为当前更重要更紧迫的工作，加快资金回流与结构优化。

从效果来看非常明显，一方面，2024年公司累计回款970亿元，回款率99%，保持“三道红线”全绿档，延续了稳健安全的发展态势。

另一方面，中国金茂持续加强精益管理，管理费用、销售费用、财务费用的全面下降，同比降幅分别达25%、23%、16%。

此外，2024年中国金茂盈利水平大幅提升。全年归母净利润（去除物业公平值损益后）13亿；毛利率15%，同比增长3个百分点。

2025年3月11日晚间，一则重要公告宣布：金茂换帅。

新任董事长陶天海不仅是带着任务来的，更是带来了大变革。

2025年3月18日，中国金茂将进行组织架构调整，将“总部-区域-城市”三级管控架构，调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司撤并重组调整为14个地区公司。

中国金茂方面表示，此次架构调整总体导向为公司重点城市做大做优，强化总部运营管控及管理穿透，提高组织敏捷度，提高决策效率和质量。

陶天海的改革意在全面深化改革，组织精简高效，重塑干事创业精气神。“契合战略发展需要，推动组织优化工作，开发单位进一步深耕聚焦，非开单位持续精进，各单位内部积极精简架构、压缩层级，通过瘦身健体提高公司在寒冬中生存能力。”

金茂2024年的组织架构调整，不仅是央企地产商应对行业寒冬的缩影，更是一场以“精益管理”为核心的效能革命。通过战略聚焦、层级压缩与机制创新，金茂为行业提供了从“规模导向”转向“质量优先”的转型范本。

当然，金茂应该冷静看待2024年的扭亏，毕竟长期保持盈利才是更大的考验。同时，与龙湖等竞争对手，在净利润等层面，仍需直面差距。想要实现真正的逆袭，还需要一次次的证明自己。

不过，值得期待的是，随着“金玉满堂”产品系的全面落地，中国金茂销售业绩有望持续回暖。

“没有永恒的极寒，只有未到的春风”。房地产行业企稳回升，需要更多的破冰者。