股价的连续下挫，创近年来新低。这样的表现，还配得“招保万金”四大天王的美名吗，哪怕是曾经的。

10月份进入地产股集中披露三季报的时间，昔日的招保万金的担当招商地产率先披露，然而，已经不复当年勇，投资者对此表达不满，而且最为直接的是股价持续下跌，纵观保利地产、万科、金地股价尽管近期也呈现出一定的下跌走势，但跌幅程度要远小于招商蛇口的大跌。

加速奔跑是招商的一大特点，但招商却站在了两个方向上半年，招商蛇口为Top30房企中营收增幅最高者。只不过在这同时，其净利润跌幅也最大。

属于典型的“增收不增利”房企，不禁让人充满感慨。

招商蛇口在三季报中表示，“净利润下跌一则因受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；二则因新冠肺炎疫情爆发以来，公司对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。”

三季报数据显示，前9个月招商蛇口毛利率24.32%，同比下滑11.68个百分点；归母净利率4.37%，同比下滑15.57个百分点。

此外，一个重要的因素在于，招商蛇口2020年前三季度其实现投资收益7.63亿元，较去年同期的近48.19亿元下降84.17%。

看过招商蛇口之后，有必要对比一下万科的三季报表现，在招商蛇口发布三季报的十天后万科登场。

10月29日，万科发布2020年三季度报告，第三季度，万科实现营业收入951.4亿元，同比增长12.5%；实现归属于上市公司股东的净利润73.6亿元，同比增长14.9%。

然而同样的是收入增速上涨，万科毛利率下降的趋势却并未改变。1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率从上半年的24.1%下降为 22.9%，比去年同期的27.6%减少4.7个百分点。

10月30日，保利地产发布2020年三季报，公司2020年1-9月实现营业收入1174.82亿元，同比增长5.06%，归属于上市公司股东的净利润为132.04亿元，同比增长2.88%，每股收益为1.1100元。

同一天金地发布2020年三季报，公司2020年1-9月实现营业收入404.39亿元，同比下降4.92%，归属于上市公司股东的净利润为49.92亿元，同比下降7.98%，每股收益为1.1100元。

由于销售提速，其经营现金流净额也由中期末的-29.91亿元扭转为正。

据测算，目前的招商蛇口“三条红线”均全部达标，可谓身体健康。

不过，有意思的是，招商蛇口三季度的下滑业绩却意外的收到支持。从大型险企三季度重仓股持仓情况来看，中国人寿重仓了招商蛇口。

难道这预示着招商蛇口的否极泰来吗？

当然，5年前的转型所带来的挑战也随之到来。

“聚焦产业促进，形成产业新城、特色产业园和产业创新孵化空间布局公司产业新城和园区已走向全国，重点布局珠三角和长江经济带，已获取的产业新城类项目9个（占地面积约227平方公里），运营期+在建阶段的园区类项目27个（建面/规划建面共计约424万平方米）。”

此外，2020年是招商蛇口的资管年，公司成立了资产管理中心，重构招商商管、招商酒管公寓两个轻资产管理平台，组建专业团队。报告期内，公司明确了持有运营类业务的发展战略由平均发力调整为战略聚焦，以集中商业为突破点，主动布局优质区位。

招保万金或许今天已经很难称作四大天王了，因为从1-10月中国房地产企业销售TOP10数据来看，也仅剩下万科一家。招商蛇口劲列第10名，而且与后边的龙湖几乎没有太拉开差距。

2020年就要结束了，未来的招商蛇口会是怎样的发展方向呢，还需要有一个良好的业绩支撑来呈现，否则吃老本一定不会有更大的发展。