虽然10月网签量较8月、9月有所下降，但供应的增长让北京新房市场仍能延续一定的热度。

1.供应量持续增长

据我爱我家研究院统计，10月北京新建商品住宅(不含保障房）的新增供应量为8882套，环比9月增长21.9%，同比2017年10月增长439.3%，是2017年以来的最高月供应量。整体来看，今年4月之后，北京的商品住宅新增月供应量保持连续增长。

10月所有新增供应中，共有产权房新增2674套，环比9月增长20.2%，去年10月的新增量为0；别墅新增1542套，环比9月增长110.9%，去年10月新增量仅24套；其它商品住宅的新增量为4666套，环比增长7.8%，同比去年10月增长187.5%。整体上看，下半年北京的新房供应明显增加。

10月有新增供应的项目共22个，新增面积共109.2万平米，主要集中在朝阳、大兴、石景山、丰台、顺义等区域，其中大部分都是共有产权房和限竞房。

2.网签量下降 均价上升 六环内交易占比大幅增加

• 网签量环比下降

据我爱我家集团研究院统计，2018年10月北京全市新建商品住宅（不含保障房，含共有产权房）共网签3021套，环比9月下降28.5%，同比2017年10月增长61.1%。虽然与8月、9月相比，10月的交易量跌幅较大，但与2017年、2018年上半年相比并不低，市场仍然处在2017年以来相对较热的时期。

• 六环内交易占比增加

环线分布上，10月有59.6%的成交新房均在五六环之间，较9月大幅增加22个百分点；位于六环以外的只占28.2%，较9月大幅减少27.2%。五环以内的区域仍然鲜有新房成交，但10月三、四环之间的占比高达6.7%，较9月增加3.6个百分点，同时也是2017年以来三四环之间的最高占比。

• 成交均价结构性上涨

由于10月六环以外的新房成交占比大幅减少，三四环之间的占比明显提高，10月北京新房的成交均价也出现了更大幅度的结构性上涨，51344元/平米的均价环比9月上涨了20%。

• 四项目网签量过百

所有网签中，中海寰宇天下（景山府）、中铁碧桂园（丰锦苑）、和悦华锦、洺悦苑、k2十里春风（永乐花园）五个项目的成交量最多。中海寰宇天下（景山府）超过300套，中铁碧桂园（丰锦苑）成交180套，和悦华锦、洺悦苑均超过100套。其中洺悦苑项目位于三四环之间，该项目也成为了10月三四环逐渐新房交易占比提升的关键。

• 三居室占比近半

户型上，10月一居室、两居室、三居室、四室及以上的占比依次为3.8%、27.8%、47.8%、20.6%，其中一居室、三居室、四室及以上户型的占比分别环比9月增加1.2个百分点、6个百分点和3.4个百分点，两居室环比9月减少了10.6个百分点。三居室10月占比近半，成为市场交易主力。

3.共有产权房交易量大幅减少 成交价格上涨

我爱我家研究院统计显示，10月北京的新建商品住宅交易中，共有产权房网签280套，环比9月下降78%；别墅网签333套，环比9月下降21.8%，同比2017年10月增长14.4%；其它商品住宅网签2408套，环比9月下降4.8%，同比去年10月增长52.1%。

共有产权房网签量在10月的下滑幅度较大，这也是10月新房整体网签量下降的主因。8月、9月北京共有产权房的网签量均超过千套，10月则仅有中铁碧桂园（丰锦苑）、首创悦欣汇、天润和丽嘉苑、中粮京西祥云和北京城建棠樂五个项目有共有产权房网签，其中中铁碧桂园（丰锦苑）成交量最大，183套的数据在10月位居第一。

因整体网签量减少，而成交第一的中铁碧桂园项目又位于海淀区这样的高房价区域，10月北京共有产权房的成交均价有较大幅度提升，达到了28199元/平米。

4.多个豪宅项目取证

10月取得销售许可证的新房项目共有27个，均为期房。其中泰禾·西府大院（泰禾西府玉苑）销售均价为11.2万元，华润昆仑域（亚林家园）销售均价为11.3万元，玺萌壹号院销售均价为9.9万元，北京金茂府销售均价为9.5万元。四盘均价均在10万左右，是北京近两年来少见的到10万+取证楼盘，这说明经过一段时间的沉寂后，北京的豪宅已经开始破冰入市。

我爱我家集团研究院分析表示，2017年之前，北京新房市场出现了豪宅化趋势，新增供应土地减少，曾经大量供应的自住型商品房也逐渐消化，这导致2017年、2018年北京新房市场持续处在低迷之中，2018年上半年的新房交易量更是屡创新低。不过，2016年“930新政”以后，北京开始加大土地供应，限竞房大量推出，2017年还将自住型商品房升级为共有产权房并新增了相应的土地。经过近两年的开发，这些以限竞房、共有产权房为主的项目开始在今年下半年陆续入市，使得北京新房市场出现了一定的复苏。

在前两年里，严格的限购限贷，持续的高压调控让北京新房市场的豪宅化趋势大受遏制，不少豪宅项目都没有取证入市。但在目前的政策环境下，北京的楼市调控不会放松，低温或将成为未来北京新房市场的常态，继续观望的成本较高。进入四季度后，房企已经到了业绩冲刺阶段，许多开发商也面临资金紧张的情况，这也促使豪宅项目开始以较低的价位入市。

而从政府的角度来看，2017年开始的五年供地规划正初见成效，大批限竞房、共有产权房的入市极大的缓解了市场的刚性需求，同时也对市场价格起到了很好的拉低作用，此时豪宅入市并不能过分拉高新房市场的平均价格，所以豪宅取证入市的门槛也有所降低。

由于北京土地市场已经进入了全面的“限房价、竞地价”时代，共有产权房也成为了政府调控市场的重要手段，未来北京新房市场必然由限竞房、共有产权房主宰。伴随首批限竞房、共有产权房的井喷，北京新房市场已在历史最低谷上有所复苏，未来市场还有一定的回温空间。但在当前的调控形势下，低位企稳仍将是北京新房市场的长期状态。