2018年7月02日（上海）—— 莱坊推出2018年第一季度上海《工业市场报告》，报告指出由于政策鼓励和供应有限等因素，一季度厂房类物业处于供不应求的状态。在本报告中，莱坊将对上海的物流仓储、厂房的供需情况、租金走势以及工业土地市场作出分析和研判。

物流地产

由于上海物流仓储物业的租金相对较高,工业土地使用年限限制严格,因此大量对于物流及仓储物业的需求涌向了周边的二三线城市,比如苏州、太仓、 昆山、嘉兴及南通等。第一季度，上海物流仓储地产的租金保持不变,维持在每天每平方米人民币1.51元。 

图一   物流仓储物业平均租金及环比涨幅 

资料来源: 莱坊研究部 

一季度物流仓储物业租赁市场保持活跃。海尔施生物医药股份有限公司在万科上海青浦物流园租赁了6,500平方米的仓库面积；上海味好美食品有限公司在万科上海嘉定物流园租赁了12,000平方米的仓库面积。

厂房

2018年第一季度,新交付的厂房项目不是很多。联东U谷在宝山产业园区有 50,000平方米的新建厂房交付。 

莱坊上海工业服务部高级副董事房启亮表示：“厂房类物业仍处于供不应求的状态, 究其原因,主要是因为:从供应方面看,上海目前的工业用地是优先给予先进制造业,这样就增加了其他中低端制造业在上海寻址的难度;从需求方面看,因政府拆违整治需要而另找厂房的企业日益增多, 导致对于工业厂房的需求增大。”

第一季度,上海工业区厂房租金保持稳定增长。单层厂房平均租金升至每天每平方米人民币1.2元，环比增长约3.4%,增幅环比下降了0.2个百分点。

图二  单层厂房平均租金及环比涨幅 

资料来源:莱坊研究部 

销售和投资

工业物业仍然受到工业园运营商和开发商的欢迎和关注。联东集团在青浦收购了一个工业制造企业的资产处置项目,收购面积大约在4万平方米。金桥股份完成了对于金桥出口加工区内某通信公司厂房的收购,该通信公司厂房的面积大约为6 万平方米。 

土地市场

第一季度,上海工业土地一级市场成交保持活跃,共有16幅工业地块成交, 和去年第四季度的成交幅数持平,总成交土地面积约为67.6万平方米。成交地块集中在松江、闵行、宝山、金山和浦东这五区。 

图三   2018年第一季度上海工业用地一级市场成交各区占比(以土地面积计) 

资料来源:上海市规划和国土资源管理局,莱坊研究部 

图四  2018年第一季度各区工业用地一级市场成交单价 

资料来源:上海市规划和国土资源管理局,莱坊研究部 

莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“随着工业地产的不断升级拓展,可开发的工业用地将会越来越少, 而工业用地需求则保持旺盛,由此工业土地的价格将不断被推高。预计下一季度的仓储物流租金环比增幅在1-2%左右，而工业厂房租金的环比增幅在3-4%左右。”