2018年3月6日（上海）—— 莱坊推出2017年第四季度上海《工业市场报告》，报告指出截至2017年12月份，制造业保持稳步增长的发展态势，催生对仓储的大量需求。据上海统计局数据，2017年，本市规模以上工业企业完成工业总产值人民币33,989.36亿元，比上年增长6.8%。在本报告中，莱坊将对上海的物流仓储地产、厂房的供需情况、租金走势以及工业土地市场作出分析和研判。

物流地产

2017年12月，受季节性因素影响，中国物流与采购联合会发布的中国物流业景气指数为56.6%，较11月回落2个百分点，但比6月上升了0.8个百分点，总体看仍然维持较高的水平。

由于春节的临近，食品、日用品等物流业务活动趋于活跃。预示着未来一到两个月，物流活动仍将保持平稳。

莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“零售业和电子商务的快速发展推动了对工业仓储空间的需求。上海物流仓储地产的租金在第四季度继续保持升势，环比上涨4.1%至每天每平方米人民币1.51元（见图一），增幅环比增加0.6个百分点。“

四季度，受惠于零售业“双十一”、“双十二”促销及相关联第三方物流的强劲需求，高标准物流仓储面积供不应求，上海优质物流园区的空置率环比下降1个百分点至10%。在11月11日当天，京东物流的仓库发货量同比增长134%，其中，生鲜仓库数据最为抢眼，同比增速高达236%， 这也是京东物流集团独立后的第一个 “双十一”。

四季度，主要物流地产商中未见有任何新供入市。上海甲级仓库市场新增63,000平方米，新增仓库面积位于奉贤区海港镇，由中信资本持有。

厂房

2017年第四季度，上海的厂房物业供应较为充裕。新增厂房物业主要位于金山和奉贤。位于金山的金山工业园区内有约60,000平方米的新建厂房竣工交付，而在奉贤临港的两港大道附近约有80,000平方米的新建厂房交付。

莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“第四季度，上海工业区租金保持升势。上海工业区单层厂房平均租金升至每天每平方米人民币1.16元（见图二），环比增长约3.6%，增幅环比增加了0.5个百分点。对于松江和金山的厂房需求强劲，目前，松江和金山的单层厂房的平均租金分别为每天每平方米人民币1.22元及每天每平方米人民币0.85元。”

销售和投资

2017年下半年，亚洲最大物流地产巨头普洛斯宣布，由万科集团、厚朴、高瓴资本、中银集团、和普洛斯管理层组成的中国财团以总价新元160亿（约美元116亿元）的价格对其完成收购。2018年1月22日，普洛斯完成退市，万科与其他财团为收购普洛斯而设立的基金成为普洛斯权益的单一最大持有人。此次交易的完成有助于万科在物流地产领域完善布局，意味着万科发展物流地产板块很可能进入提速阶段。

单纯的快递业务已经不能满足快递企业发展需要，他们开始“跨界”寻求业务新突破。快递公司加快市场布局，第四季度，申通快递有限公司在青浦区重固镇购买了86,000平米仓库，该仓库东至艾祁港，南至重达路，西至赵重公路。

中信资本也在第四季度以海外股权转让的方式收购上海雅胜物流有限公司位于奉贤区海港镇的厂房，该厂房总面积大约63,000平方米。上海雅胜物流有限公司是由中东亚致力公司投资而成立的物流企业。此次收购标志着中信资本将进一步进军物流仓储地产市场。

土地市场

第四季度，上海的工业土地一级市场较为活跃，共有16幅工业地块成交，总成交土地面积超过64万平方米。成交量居前的区县是松江、青浦和奉贤三区。其中，松江的土地成交面积遥遥领先，达25.9万平方米，青浦和奉贤两区的土地成交面积不相上下，分别为10.5万平方米和10.4万平方米（见图三）。

从成交价格来看，第四季度工业用地平均成交地价最高的仍然是闵行区，土地单价达到每亩人民币144万元。排名第二的是浦东新区，土地单价为每亩人民币116.5万元。从所有土地成交来看，

金山、奉贤和嘉定的土地成交单价相对较低，大概在每亩人民币50-55万元之间。

从出让面积来看，第四季度上海工业土地一级市场单幅地块的出让面积以5公顷以下的小面积地块为主，占到75%，其中单幅面积在1-5公顷的地块最多，占到56%。单幅面积大于8公顷的土地有两幅，分别位于松江和奉贤两区。

莱坊上海工业服务部副董事房启亮表示：“未来一年，我们预计仓储物流的租赁需求将继续保持高位，仓储物流地产的租金年增幅将在5-8%之间。物流仓储地产市场上，电商、房企、金融机构都在积极入市，市场竞争激烈，高端仓储与冷链物流市场呈现供不应求的局面。”