主席报告书

本人谨代表新天地产集团有限公司（「本公司」），提呈本公司及其附属公司（「本集团」）截至二零二一年十二月三十一日止年度的未经审核综合业绩。

财务业绩

二零二一年综合收益及毛利分别约为人民币344.0百万元（二零二零年：人民币　348.2百万元）及人民币133.9百万元（二零二零年：人民币166.9百万元）。本年度之收入主要包括新天半山别墅销售以及扬州项目预售单位交楼之收入确认。收入组合改变，至使毛利率有所下降。在未计及投资物业公平值变动以及发展中物业之减值拨备，除税前之利润为人民币197.3百万元（二零二零年：人民币97.8百万元）。经过以前年度谨慎计提减值後，本年度只录得微量减值拨备。参考独立评估以及审视市场及开发现况後，为投资物业公平值以及发展中之物流商业项目账面值，分别为公平值减值人民币12.0百万元以及减值亏损拨回人民币12.0百万元（二零二零年：公平值下降及减值亏损共人民币213.9百万元）。联营公司货尾销售入账致使能让本集团分占的业绩增加。考虑上述因素以及所得税开支减少後，本公司拥有人录得应占税後溢利人民币164.0百万元（二零二零年：亏损人民币100.9百万元）。

经验回顾及展望

全球经济於2020年经历2019冠状病毒疫情（「疫情」）引起的衰退後，尽管在2021年出现了变种病毒因素，但得益於宽松的货币政策和财政政策，各国呈现步伐不一的经济增长复苏态势。

2021年，中国房地产市场上半年经历了监管方从房企融资、住房贷款、土地出让等加强限制，压抑房地产行业再度过热。但随着不断推进的收紧政策，以及整体经济增长放缓影响销售行情下行，不少大型房地产商在下半年经历流动性危机，行内陆续爆发信贷违约事件。这都显示，房地产行业的「高周转」及「过度金融化」模式，可能已经走到尽头。未来商业模式将偏向高质量的增长、精细化的产品及管理。

新天半山

本集团旗舰项目新天半山坐落於广州市白云区南湖4A风景区旁，项目依山而建，城市商业中心壮阔美景尽收眼底。项目之D区高层住宅与C区别墅，已绝大部分售出。而位处山坡，现楼发售的B区《新天半山墅》，获得市场高度评价。本集团洞悉市场趋势，适时调整价格策略，加快了现金回笼。本年度新天半山录得可售面积约5,200平方米（二零二零年：3,500平方米）之认购，共涉及金额约人民币374百万元（二零二零年：人民币237百万元）。

展望二零二二年，随着二零二一下半年整个房地产市场疲弱以及信贷事件连续爆发，中央释放信号，信贷环境有轻微改善。另外，疫情凸显低密度社区优势，加上广州市区顶豪别墅稀缺，有助本集团继续推售B区别墅。而坐拥本项目最优越地段、融入蒙地卡罗贵族生活风格的设计、湾区罕有之E区别墅《新天?山顶道》，已在二零二二年年初开放预约参观。可期望为未来带来丰厚之收入。

物流商业地产项目

为了使集团业务多元化，本集团在二零一七年涉足长三角地区的物流地产。《扬州智慧生活城》占地81,000平方米，位处扬州市广陵区，以A和B两个区域分期开发。其中A区的商业和商办的可售面积分别为约10,000平方米及80,000平方米。

惟疫情影响工程进度，致使部分已售单位未能准时交付，目前计划在二零二二年中完全竣工，作交付和现楼待售。而扬州市近年同类产品供过於求，销售因而未如理想。截止二零二一年底，录得金额和可售面积分别约人民币24.2百万元和3,100平方米（二零二零年：人民币25.5百万元和3,200平方米）之商办认购。展望二零二二年，将会继续加强行销力度及招商。

而占地250,000平方米，位处扬州沙头镇的《苏中智慧农业产业示范城》，已在年内完成出售与当地政府。股权代价款与股东贷款已经全数收取，缓解了集团的现金需求，并录得出售收益约人民币28.8百万元。

至於占地102,000平方米，位处徐州市云龙区之《徐州智慧产业小镇》，原定在二零二一年末交付已预售之单位，但亦因疫情导致施工延误，目前计划到二零二二年中才能完全竣工及开始交楼。项目之可售商业和商办面积分别约62,000平方米及41,000平方米。本集团把握当地政府的发展计划以及市内地铁通车等机遇，获得更快的现金回笼。截止二零二一年底，录得金额和可售面积分别约人民币205.1

百万元和17,300平方米（二零二零年：人民币284.8百万元和28,400平方米）之商舖认购、以及约人民币25.7百万元和4,100平方米（二零二零年：人民币16.8百万元和2,500平方米）之商办认购。展望二零二二年，目标把余下约一万平米的商舖完售，并推进商办之销售。

天伦鞋业交易中心

位处广州荔湾区，楼高十层的综合商业与办公楼《天伦鞋业交易中心》，受到产业转移及中美贸易摩擦的影响以外，国内经济增长放缓，再加上疫情以及政府严控政策，全体客户和员工的经营和管理仍然困难，下半年办公楼的租户流失较大。　除了目前提供的短期租金减免优惠，将在二零二二年优化租金和客户结构。

林和村重建项目

本集团与新鸿基地产合作，位处广州天河区商业中心并邻近广州火车东站之林和村重建项目，其《峻林》最後一栋的中高层住宅单位，亦在年内售罄。项目只余下数百个车位待售。项目坐拥大量银行存款，本集团将协商加快从联营公司获得应占份额的现金回笼。